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Loi Pinel

6 Juin 2014

Loi PINEL : quels changements en perspective ?

L'Assemblée Nationale a adopté le 18 février 2014, à une très large majorité, le projet de loi sur l'artisanat, le commerce et les TPE, présenté par la ministre du Logement et de l'Égalité des territoires, Sylvia PINEL.

Ce projet à pour ambition de rapprocher le statut des baux commerciaux des règles applicables en matière de baux d'habitation; le régime actuel, issu du décret de 1953 avait déjà pour ambition de protéger le locataire commercial. Il laissait cependant des espaces de liberté contractuelle importants et générateurs de discussions nombreuses entre preneurs et bailleurs commerciaux. La loi, essentiellement favorable aux preneurs, vient apporter de nouvelles restrictions à la liberté contractuelle. 

Ce qui va changer ...

Les mesures rénovant le statut des baux commerciaux :

Comme prévu, l'Indice des Loyers Commerciaux et l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires vont remplacer l'Indice du Coût de la Construction. Ces indices sont considérés comme plus pertinents et moins volatiles que l'ICC, dépendant notamment des fluctuations du prix des matières premières. Le texte prévoit de limiter à 10% la hausse annuelle des loyers pour les baux classiques 3/6/9 ans, lors d'un déplafonnement. Cependant, comme souvent, il existe une exception à l'exception, et le texte prévoit que les parties pourront déroger à ce mécanisme, et donc programmer des augmentations non plafonnées des loyers.

Les mesures visant à améliorer les relations entre les commerçants locataires et les bailleurs :

- Les mécanismes d'information : Le preneur voit ses droits renforcés par des mécanismes d'information préalables à la conclusion  d'un bail et à son exécution. Ainsi, il est instauré une obligation d'établir un état des lieux et un inventaire précisant la répartition des charges lors de la prise à bail d'un local. Le but est de simplifier et d'éviter les situations conflictuelles entre bailleurs et commerçants liées à une mauvaise appréciation réciproque de l'état du local. Désormais, avec l'obligation d'établir un état des lieux, le locataire aura pu faire constater en amont les dégradations lors de son entrée dans le slieux loués, et les frais de remise en état du local pèseront in fine sur le bailleur. Concernant la répartition des charges, le nouvel article L.145-40-2 du Code de commerce oblige le bailleur à dresser un inventaire précis et limitatif des charges et des impôts qui seront dus par le locataire, cette information devant être assurée chaque année.

- Le mécanisme de droit de préférence en cas de vente : La loi prévoit l'instauration d'un droit de préférence, au profit du locataire en cas de vente, à l'instar des textes applicables en matière de baux d'habitation. Le bailleur devra informer en priorité le commerçant des conditions de la vente (notification par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre), lui laisser la possibilité de faire une offre (délai de réflexion d'un mois), et le cas échéant, l'informer de sa décision de vendre à des conditions plus avantageuses. Cette mesure est très protectrice des locataires commerciaux qui n'avaient auparavant aucun pouvoir consacré par la loi sur les cessions de leurs murs et qui, souvent, ne pouvaient pas constituer de patrimoine foncier par faute d'information.

- Les baux dérogatoires : Le texte prévoit l'allongement de la durée des baux dérogatoires de deux à trois ans avec la réintégration au régime de droit commun "3/6/9 ans" au delà de cette durée. Mais le passage du statut de bail dérogatoire à celui de bail commercial sera soumis à l'approbation conjointe du locataire et du bailleur. Désormais, le bailleur signifiera son congé au moins 3 mois avant l'expiration du bail dérogatoire. C'est à ce moment que la décision du passage au bail commercial sera décidée entre les deux parties.

- Le droit au renouvellement consacré pour les commerçants étrangers : Le texte, après amendement déposé et adopté en commission des affaires économique, prévoit l'abrogation des articles L.145-13 et L.145-23 du Code de commerce qui ne permettaient pas aux commerçants étrangers de se prévaloir du droit au renouvellement.

 

Source : Tout Lyon