LEXIQUE
A
Acompte
Somme d'argent représentant une proportion du prix total, versée lors de l'acquisition d'un bien professionnel. Cette somme, souvent à hauteur de 10% du prix de vente, sert de promesse d'achat. Une indemnité d'immobilisation peut y être ajoutée si l'acheteur bloque la transaction.
Acte Authentique
Acte rédigé par un officier ministériel (notaire, huissier, officier d'état civil) garantissant l'authenticité de l'engagement. En immobilier d'entreprise, il est nécessaire pour la vente de bureaux, la vente de locaux commerciaux, les ventes le locaux d'activité.
Acte Sous Seing privé
Acte écrit rédigé par un particulier et signé par les deux parties, sans intervention d'un notaire.
Assurance Dommage-ouvrage
Régime d'assurance obligatoire souscrite avant l'ouverture du chantier par toute personne agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage et qui garantit la réparation des dommages relevant de la responsabilité décennale des constructeurs. L'intérêt de cette assurance est qu'elle garantit la réparation des désordres avant toute recherche de responsabilité. L'assurance dommage-ouvrage prend effet un an après la réception de l'ouvrage et s'achève en même temps que la garantie décennale.
Atelier relais
Le but d'un atelier-relais est de renforcer les chances de succès et de développement d'une collectivité locale au titre de l'accueil d'entreprises en élargissant les possibilités de l'offre locale : terrains nus, terrains équipés, bâtiments anciens vacants, atelier-relais.... La définition du projet atelier-relais doit s'attacher à mettre en adéquation trois paramètres différents :
-Les caractéristiques du bâtiment (l'offre immobilière en surface, en volume, les choix techniques de construction qui conditionnent largement la flexibilité ou la rigidité ultérieure des aménagements, le niveau des prestations réalisées en solution de base....)
-Le coût de sortie de l'opération et sa valeur marchande qui situeront le projet d'atelier-relais au sein de l'offre concurrentielle (coût de location annuelle, valeur de revente....)
-La politique de promotion ou de commercialisation du produit "atelier-relais"
L'entrée dans les lieux se fait sous bénéfice de la conclusion d'une convention d'occupation précaire par référence de l'Article 3.2 du décret du 30 septembre 1953 (baux commerciaux) avec engagement d'achat par la société au terme de la convention soit directement, soit par une société civile immobilière, soit par une société de crédit bail. Aucun service autre que l'offre immobilière n'est assurée.
Avenant
Acte permettant de modifier les clauses d'un contrat (bail, compromis de vente…) en cours. Il nécessite la signature des différentes parties pour être valable.
Avant contrat
Acte signé entre deux ou plusieurs personnes avant la signature du contrat définitif. Il peut être signé soit sous seing privé, soit devant notaire. En matière de vente immobilière il peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente). En revanche, lorsqu'il s'agit d'une vente d'immeuble à construire (vente à terme ou vente sur plan), on parle de contrat préliminaire ou de contrat de réservation.
B
Bail
Contrat oral ou écrit par lequel une personne morale ou physique cède l'utilisation d'un bien immobilier à une autre personne, pour une durée définie et en échange d'un loyer.
Bail Commercial
Contrat de location d'un bien dans lequel l'activité exercée est commerciale, artisanale ou industrielle. Sa durée est de 9 ans minimum et peut être résilié tous les 3 ans par acte extrajudiciaire. Il est soumis au statut des baux commerciaux.
Bail dérogatoire
Contrat d'une durée de 24 mois maximum, qui échappe au champ d'application du statut des baux commerciaux. Au terme des 24 mois, si le bail n'est pas résilié, il sera requalifié en bail commercial et ainsi soumis au statut des baux commerciaux.
Bail Professionnel
Contrat de location destiné aux professions libérales (avocat, comptable, médecin…), d'une durée de 6 ans avec autorisation de résiliation à n'importe quel moment.
Broker immobilier
Agent spécialisé dans l'achat et la vente de biens immobiliers.
C
Caution
Engagement écrit d'une personne physique ou morale, s'engageant à être garante en cas de défaut d'exécution du contrat.
Cession de Fonds de Commerce
Cession des éléments corporels d'un fonds de commerce (équipement, stock…) et incorporels (droit au bail) à une autre personne.
Cession de bail
Contrat de cession par lequel le locataire transmet les droits et obligations du bail qu'il détient à une autre personne. Lorsqu’il s’agit d’un bail commercial, le cédant doit obligatoirement obtenir une autorisation du propriétaire.
Compte propre
Opération réalisée pour les besoins propres d'un utilisateur qui en est propriétaire.
Charges de copropriété
Dépenses visant à l'entretien des parties communes et services collectifs de l'immeuble.
Charges récupérables
Frais dépensés par le bailleur (différents du loyer principal) remboursables par le locataire.
Clés-en-main
Construction d'un immeuble s'adaptant aux besoins de l'utilisateur.
Cloisons
Séparations fixes ou amovibles, non-porteuses, délimitant un espace.
Cloisonnable
Espace dans lequel il est possible d’intégrer des cloisons.
Condition résolutoire
Condition future et incertaine qui, si elle se réalise, entraîne la disparition d'une obligation.
Copropriété
Immeuble ou groupe d'immeuble dont la propriété est divisée entre plusieurs personnes.
Crédit
Somme d'argent prêtée par une banque, que l'emprunteur s'engage à rembourser sur une durée définie et avec intérêts.
D
Dépôt de garantie
Somme d'argent versée par le locataire au bailleur garantissant l'exécution du contrat. Cette somme sera restituée au locataire au terme du contrat si ses obligations locatives ont été respectées.
Déclaration d'Intention d’Aliéner ou D.I.A
Formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier dans les périmètres où existe un droit de préemption. La déclaration est un acte juridique par lequel le propriétaire notifie au bénéficiaire du droit de préemption (généralement une collectivité publique) son intention de vendre son bien et les conditions de la vente. C'est le notaire qui se charge d'établir la DIA, généralement après la signature de la promesse de vente.
Demande
Recherche de locaux exprimée. L'analyse porte sur le seul flux des demandes nouvelles exprimées.
Diagnostic Technique Amiante (DTA)
Diagnostic permettant de définir la présence d'amiante dans une propriété. Des travaux peuvent survenir si la propriété s’avère être non conforme aux réglementations.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Diagnostic thermique évaluant la performance énergétique d'un bien.
Droit de préemption
Droit d'achat prioritaire conféré par la loi ou une convention à une personne privée.
Droit au bail
Somme qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à son successeur. Le droit au bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise du bail existant, lequel comporte des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des prix pratiqués sur le marché. En matière de commerce, l'emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l'activité. L'évaluation d'un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l'ensemble des différentes avantages dont va bénéficier un locataire pendant la durée restant à courir du bail. La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.
Droit de visite
Droit accordé au bailleur, malgré son obligation générale de ne pas troubler la jouissance du locataire, de faire visiter le local loué en vue de la vente ou de la location. Généralement, cette faculté ne peut s'exercer ni les jours fériés ni plus de deux heures les jours ouvrables.
E
Entrepôt
Bâtiment d'une hauteur d'au moins 5.50m, servant à abriter une activité de distribution, de lieu de stockage et/ou d'expédition de marchandise.
Établissement Recevant du Public (ERP)
Lieu amené à accueillir des utilisateurs non-salariés de l'entreprise, soumis à une réglementation spécifique en termes d'accessibilité des lieux, de sécurité et d'aménagement.
État des lieux
Document établi par les deux parties (locataire et propriétaire), définissant l'état général de la propriété et des biens matériels qui le constituent.
F
Faux-plafond
Plafond décoratif, installé sous un autre plafond pour faire passer et masquer les canalisations et le câblage technique.
Foncière
Société commerciale disposant d'un parc immobilier, destiné à la location ou à l'exploitation. Le but étant d'en maximiser le profit et la rentabilité.
Fonds de Commerce
Ensemble des biens corporels (matériel, équipement, stock) et incorporels (brevets, enseigne, droit au bail…) appartenant à un commerçant ou un industriel, lui permettant d'exercer sa profession.
G
Garantie à première
Différent de la caution, la « garantie à première » n'engage pas le garant à payer la totalité de la dette : seulement une certaine somme d'argent lorsque la personne garantie le réclame.
Garantie solidaire (en cession de bail)
Garantie engageant le locataire cédant d'un bail commercial à se porter garant en cas de défaut de paiement du locataire cessionnaire.
H
Haute Qualité Environnemental (HQE)
Label déterminant la qualité environnementale de la construction à la gestion d'un bâtiment, basé sur 14 critères. 7 critères sont nécessaires à l'obtention du label HQE.
I
Immeuble ancien
Immeuble datant de plus de 10 ans, non rénové.
Immeuble de Grande Hauteur (IGH)
Immeuble dont le plancher du dernier étage est situé à plus de 28 mètres pour les bâtiments autre que les habitations.
Immeuble de standing
Immeuble à l'architecture moderne, neuf, rénové ou restructuré, doté d'équipements techniques performants et d'un aménagement intérieur haut-de-gamme.
Immeuble en blanc
Immeuble essentiellement destiné à la location, construit sans locataire préalable.
Immeuble neuf
Immeuble datant de moins de 5 ans, jamais occupé ni exploité. Il est assujetti à la TVA en cas de vente.
Immeuble récent
Immeuble datant de moins de 10 ans, ayant déjà été exploité ou occupé, non rénové ou restructuré.
Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)
Indice utilisé pour réviser les loyers des immeubles de bureaux et des locaux professionnels, hors activités commerciales et entrepôts logistique.
Indice du Coût de la Construction (ICC)
Indice trimestriel, mesurant l'évolution des prix par les matériaux de construction.
Indice des Loyers Commerciaux
Indice utilisé pour la révision des loyers des baux commerciaux.
L
Local d'activité tertiaires
Bâtiment ou lot dont la hauteur sous plafond est inférieure à 4 mètres, composé d'au moins 35% de bureaux, dédié à l'exercice d'une activité tertiaire (santé, éducation…).
Location-gérance
Contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce peut céder à une personne (le locataire-gérant) l'exploitation totale de ce fonds en son nom, à ses risques et périls, moyennant une redevance ou un loyer.
Location-vente
Contrat par lequel le locataire peut, ou est obligé, au terme du contrat, de devenir propriétaire du bien ou de la chose louée.
Logisticien
Spécialiste de la logistique, dont le rôle est de réduire les coûts d'une entreprise en optimisant au maximum les flux et le stockage de marchandise.
Logistique
Gestion des flux physiques de marchandise à destination du point de consommation en respectant un cahier des charges.
Loi Carrez
Loi concernant la surface privative des lots de copropriété. Elle oblige les propriétaires à mentionner le mesurage exact de la surface de leur lot, selon des critères précis.
Loyer Économique
Loyer au mètre carré, par an, dont les charges et taxes sont déduites.
Loyer facial
Loyer au mètre carré, par an, figurant sur le bail signé par les deux parties.
Loyer facial moyen
Moyenne pondérée des loyers faciaux.
Loyer “prime”
Moyenne financière des 10 dernières valeurs locatives les plus élevées des 6 derniers mois, sur une zone délimitée à 500m² ou plus.
Local d'activités
Bâtiment ou lot dont le rez-de-chaussée offre une hauteur supérieure à 4 mètres, dédié à l'exercice d'une activité non tertiaire (artisanale, commerciale, industrielle).
M
Mandat
Acte par lequel le mandant donne au mandataire le pouvoir d'effectuer un ou plusieurs actes juridiques en son nom.
Marchand de biens
Professionnel immobilier achetant des immeubles pour son propre compte pour les revendre ensuite, dans le but réaliser une plus-value.
N
Notaire
Officier public ou ministériel chargé d'établir ou rédiger des actes et contrats auxquels les personnes doivent ou veulent authentifier.
O
Offre à un an
Ensemble des biens disponibles à moins d'un an, incluant les offres neuves pas encore commercialisées et les offres de seconde main prochainement libérées (baux résiliés dans moins d'un an).
Offre immédiate
Évaluation des biens vacants disponibles immédiatement.
P
Partie commune
Partie d'un bien dédiée à l'usage collectif ou à l'utilité des copropriétaires.
Partie privative
Partie d'un bien dédiée à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou d'un locataire déterminé.
Pas de porte ou droit d'entrée
C'est une somme d'argent que paie le locataire à son propriétaire, au début de son bail et en une seule fois. Le pas de porte est fréquemment considéré comme un supplément de loyer : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Il s'agit en fait d'un "droit d'entrée". Deux autres hypothèses ; le pas de porte peut également être considéré :
-soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire" d'éléments de nature diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer
-soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction. Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer.
Permis de Construire
Autorisation administrative obligatoire accordée par la mairie autorisant la construction ou restructuration d'un immeuble. Il doit être affiché tout le long du projet de construction jusqu'à ce que le travail soit terminé.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Document d'urbanisme déterminant de façon précise les règles d'aménagement et d'utilisation des sols. Il définit notamment les zones devant être préservées et l'architecture que doivent prendre les futures constructions.
Pré-commercialisation
Utilisateur réservant un bien plus de 6 mois avant sa disponibilité effective, voire avant construction.
Projet “en gris”
Projet immobilier dont les démarches administratives et autorisations sont réalisées. Ce type de projet est pré-commercialisé : le promoteur lance la construction du bien lorsqu'un bail est signé ou une vente est effectuée.
Programme synallagmatique de vente (ou compromis de vente)
Avant contrat réciproque entre deux parties où l'une s'engage à vendre et l'autre s'engage à acheter.
Promesse unilatérale de vente
Avant contrat où seulement l'une des deux parties est engagée à vendre ou à acheter.
Parc d'activités
Site de 8 000m² minimum consacré à l'implantation d'entreprise sur un territoire défini, pour lequel il existe une "communauté d'intérêts".
Portefeuille
Ensemble constitué d'actifs immobiliers détenus (sur différents sites) par un investisseur en vue d'en tirer un revenu direct ou une plus value.
R
Retail park
Terme anglais désignant un parc d'activités commerciales.
Révision du loyer
Modification du loyer, par le propriétaire, en cours de bail. La révision du loyer se fait en se basant sur des indices types indices des loyers commerciaux pour le bail commercial par exemple.
Résiliation de bail
Désigne le moment où le contrat est rompu. Un bail peut être résilié pour diverses raisons (manquement aux obligations de la part du bailleur ou du locataire, accord amiable, …)
S
Seconde-main
Contrat de bail permettant à un locataire de louer une partie ou la totalité d'un bien dont il n'est pas propriétaire. Pour se faire, un accord du propriétaire est requis.
Sous-location
Bien ayant déjà été occupé par d'autres utilisateurs ou bien neuf n'ayant jamais été occupé depuis plus de cinq ans.
Space-planning
Plan détaillé de l'aménagement d'un espace.
Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction prenant en compte l'épaisseur des murs et leurs extérieurs (balcons, terrasses…).
Surface Hors Œuvre Nette (SHON)
SHOB dont les surfaces non aménageables (locaux techniques…), extérieurs (balcons, loggias…) et parkings sont déduits.
Surface Utile Brute Locative (SUBL)
SHON dont les éléments non exploitables (poteaux, ventilations, locaux techniques…) sont déduits.
Surface Utile Nette (SUN)
SUBL dont les surfaces non réservées au travail (couloirs, sanitaires, parties communes) sont déduites.
T
Taux de vacance
Rapport de l'offre immédiate et l'offre du parc total sur un secteur géographique défini.
Taxe foncière
Taxe concernant les propriétés, bâties ou non, et dues par les propriétaires. Elle recouvre plusieurs taxes destinées aux collectivités territoriales (notamment la taxe des ordures ménagère).
Taxe sur les bureaux
Taxe payée par les propriétaires de bureaux (100m² et plus), locaux commerciaux (2 500m² et plus), locaux de stockage (5 000m² et plus) et surfaces de stationnements en Île-de-France.
Taux de capitalisation
Rapport entre les revenus perçus de l'immeuble et sa valeur vénale (obtenue par méthode de comparaison).
Transaction
Location ou vente d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après la levée de celle-ci.
V
Valeur vénale
Valeur estimée d'un bien au moment de l'expertise.
Vente en bloc
Vente d'un bloc intégral d'immeuble à un même client dans le but de le revendre (souvent une vente par lots) afin de faire une plus-value.
Vente à utilisateur
Vente d'un bien professionnel destiné à l'utilisation de l'acquéreur (et non pas dans un but de revente ou de location).
Valeur locative
Niveau de loyer annuel théorique qui doit pouvoir être obtenu si le bien est mis en location, dans une région définie.
Z
Zone industrielle
Parc d'activité adapté à un usage industriel.